Después de mucho tiempo de no prestar dinero, los bancos vuelven a hacer publicidad sobre hipotecas y las estadísticas del INE indican que el interés medio de los préstamos hipotecarios sobre viviendas cae y es un 12% inferior al de hace un año. Estas circunstancias llevan a algunas personas a pensar de nuevo en su hipoteca y a cuestionarse si no será un buen momento para revisarla, si merecería la pena mirar qué ofertas hay para cambiarla a otro banco o, incluso, si debería dedicar el dinero que tiene ahorrado a reducirla ahora que los intereses están tan bajos.
Cambiar
Los asesores financieros lo tienen muy claro: las hipotecas actuales son más caras que las que había antes de la crisis, así que es difícil que a una persona que tenga una hipoteca contratada antes del 2007 y vinculada al Euribor le interese cambiarla. “Antes de la crisis se ofrecían hipotecas con un interés del Euribor más un 0,5 y ahora el diferencial es del 1,65 o 1,75, así que no lograrás ahorrarte intereses cambiando de hipoteca y además incurrirás en gastos por el cambio”, detalla el responsable de temas económicos de la asociación de consumidores Ceaccu, Fernando López.
Jordi Paniello, presidente de la Asociación de Asesores de Inversión, Financiación y Peritos Judiciales (AIF) explica que el cambio de hipoteca quizá pueda compensar en hipotecas recientes, con diferenciales más altos que los actuales “porque en las cuotas de los primeros años se pagan muchos intereses y poco capital y el ahorro que se consigue con un interés más bajo puede compensar los costes del cambio, pero hay que echar bien los números”. A este respecto, enfatiza que los costes de cambiar las condiciones de la hipoteca son diferentes si se cancela y se contrata una nueva que si se acuerda una subrogación, operación en la que se mantiene el préstamo pero se modifica la entidad acreedora y con la que se reducen gastos de registro y notaría. El presidente de EFPA Europa, la asociación europea de asesoría y planificación financiera-patrimonial, Josep Soler, asegura que cuando uno recibe una oferta atractiva de alguna entidad para cambiar su hipoteca debe asegurarse “de que además de darte mejores condiciones te cubre los costes del cambio”. De todos modos, mejorar las condiciones de la hipoteca no siempre obliga a cambiar de entidad. Se puede negociar una modificación del tipo de interés, del importe pendiente o del plazo con la entidad con quien se tiene contratado el préstamo y, si se llega a un acuerdo, realizar una novación, aunque esta operación también suele ir acompañada de gastos de tramitación y comisiones, que son mayores si se modifica el capital (1% sobre el capital pendiente) que si sólo se cambia el plazo (0,1%)
Amortizar
También hay quienes a estas alturas del año se preguntan si vale la pena destinar el dinero que han logrado ahorrar a rebajar su hipoteca para así pagar menos intereses. Los expertos no son unánimes en sus respuestas. Paniello, por ejemplo, opina que sí, que es mejor quitarse la deuda lo antes posible porque en el futuro los tipos de interés serán más altos que los actuales, así que aconseja una amortización parcial destinada a reducir el plazo de la hipoteca. En cambio, Soler y López creen que con unos tipos de interés tan bajos como los actuales no es momento de amortizar. “Si tu hipoteca es antigua y las condiciones son buenas estarás pagando un uno y poco por ciento de intereses; si inviertes el dinero que dedicarías a amortizar en otro producto financiero que ofrezca esa rentabilidad ya tienes pagados los intereses, y si cuentas que además aprovechas la deducción fiscal por compra de vivienda, el rendimiento final es superior”, explican.
Los especialistas de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) consideran que la conveniencia de una amortización anticipada depende en gran medida de si la persona puede o no deducirse en su declaración de la renta y de las condiciones de cada préstamo. “Si el consumidor se deduce por compra de vivienda habitual, la mejor opción es amortizar como mucho hasta llegar al límite establecido (9.040 euros por contribuyente al año) e invertir el exceso en un producto de inversión; y si las condiciones del préstamo no son buenas, antes de amortizar por anticipado vale la pena tratar de renegociarlo o cambiarse de banco”, indican. A este respecto, advierten que hay entidades que supeditan las amortizaciones parciales a que se cancele una cuantía elevada, en cuyo caso no se podrá amortizar cada año la cantidad que a uno le convenga “y la negociación debe encaminarse a pedir que le permitan hacer amortizaciones de cualquier cuantía y que le rebajen o supriman la comisión por amortización”. Por otra parte, la OCU aconseja avisar con tiempo al banco de que se va a hacer una amortización anticipada para evitar el riesgo de que la atribuyan al año siguiente y no pueda aprovecharse bien la deducción fiscal. Y para quienes pagan un seguro que cubre la devolución del préstamo si el titular fallece, recuerda que hay que comunicar a la compañía las amortizaciones anticipadas que se hagan porque como será menor el capital asegurado, la prima le saldrá más barata.
De todos modos, la decisión de amortizar o no hipoteca está supeditada a las circunstancias personales de cada uno. “Si tienes un contrato temporal y ahora tienes dinero, es muy probable que te interese quitarte la deuda lo antes posible; en cambio si prevés que en dos o tres años necesitarás dinero para afrontar gastos o inversiones, mejor no amortizar la hipoteca porque el préstamo que conseguirás luego te saldrá mucho más caro”, explican Paniello y Soler.
Contratar
Y para quienes piensan contratar una hipoteca, la recomendación unánime es leer bien la letra pequeña del contrato para tener claras las comisiones y cláusulas que les aplicarán. La cláusula suelo, las que limita lo que la cuota puede bajar si bajan los tipos de interés, ya no está permitidas. Pero hay que fijarse también en los gastos de formalización (tasación, gestoría, notario, registrales), en la comisión de apertura, en si hay comisión de estudio (suele ser un porcentaje sobre el importe del préstamo), si cobrarán por cancelación anticipada o amortización parcial, si exigen contratar otros productos financieros... Las organizaciones de consumidores recuerdan que el único seguro que está obligado a contratar el titular de una hipoteca es el de incendios, el resto (seguro del hogar, de vida, etcétera) son opcionales. También remarcan que para comparar el coste de las hipotecas que ofrecen diferentes bancos hay que fijarse en la TAE (tasa anual equivalente) y no en el interés nominal, y enfatizan que las cuentas destinadas exclusivamente a pagar las cuotas de la hipoteca no pueden tener comisiones.
Las claves
Hay algunos conceptos que vale la pena tener claros antes de acudir al banco a negociar un préstamo hipotecario:
TAE
Es el indicador más fiable del coste real del préstamo. Es un cálculo que considera el tipo de interés nominal más las comisiones y ciertos gastos que se aplican a las operaciones de financiación a un plazo determinado. No obstante, en la hipoteca hay gastos que no se incluyen en la TAE, como los notariales, el registro, la tasación, la comisión del gestión o el seguro obligatorio.
Diferencial
Es el número que se suma al Euribor para calcular el tipo de interés en la mayoría de hipotecas variables, que son las más frecuentes (y más baratas). Un diferencial más bajo significa menos coste.
Financiación
Es el porcentaje del valor de tasación de la vivienda que está dispuesto a prestar el banco. Ahora la mayoría financia el 80% de la tasación y los que llegan al 100% cobran más intereses.
Subrogación
Es una modificación por la que se mantiene la misma hipoteca pero cambia alguno de los actores. Puede cambiar la entidad si otro banco se subroga como acreedor, o puede cambiar el deudor si al comprar una vivienda uno se queda con la que tenía el vendedor (o el promotor).
Novación
Es un cambio de condiciones sin cambiar de entidad. Se puede variar el tipo de interés, el importe, el plazo de amortización o el titular del préstamo en caso de fallecimiento o divorcio.
Cancelación
Para cancelar la hipoteca no basta con pagar todas las cuotas o el capital pendiente. Hay que pedir al banco un certificado de saldo cero (la cancelación administrativa) y luego solicitar que se levante la hipoteca en el Registro de la Propiedad (cancelación registral), con los consiguientes gastos.
Comisiones
Interesa comparar las comisiones de apertura antes de contratar y negociar que no se apliquen comisiones de amortización parcial o de cancelación anticipada.
Recursos útiles
Guía del Banco de España
La Guía de acceso al préstamo hipotecario elaborada por el Banco de España (www.bde.es/bde/es/secciones/informes/Folletos/guia_de_acceso_a/) recoge información y aspectos prácticos para quienes se plantean contratar una hipoteca.
Comparadores
Antes de contratar una hipoteca o de cambiar la que ya se tiene vale la pena echar un vistazo a las condiciones que ofrecen varias entidades. La primera aproximación puede hacerse por internet, a través de los comparadores de hipotecas que ofrecen Rankia.com, Compara-
dor.com, iahorro.com, Adicae.net, entre otros portales.
Simuladores
En el portal del cliente del Banco de España y en el de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), entre otras webs, hay simuladores para calcular la cuota a pagar por un préstamo en función del plazo, el tipo de interés o el importe solicitado.
